SINGAPORE: 지난 달 한 소유주가 Queenstown의 SkyTerrace @ Dawson에 있는 5개의 방 HDB 로프트 유닛을 기록적인 S$1418만에 팔았습니다. 이는 2022년 5월에 매각된 부킷 메라의 방 5개짜리 아파트의 이전 기록인 140만 싱가포르 달러를 깬 것이다.

 

HDB 재판매 거래 데이터에 따르면 총 33개의 HDB 재판매 아파트가 7월에 최소 100만 싱가포르 달러에 거래되었으며 이는 전월의 31채에서 증가한 수치입니다.

 

HDB 재판매 시장 에서 가격이 매겨지는 것에 대해 우려하는 구매자로부터 센세이셔널한 반응을 이끌어 냈을 수 있습니다 .

 

그러나 7월에 팔린 백만 달러짜리 아파트 의 수 는 그 달 총 재판매량의 1.4%에 불과했습니다. S$1.418 백만 플랫 또한 일반적인 HDB 재판매 거래가 아닙니다.

 

하지만 기록적인 거래 가격(2020년 1분기 이후 2년 동안 HDB 재판매 및 민간 주택 시장에서 각각 21% 및 15%)의 급격한 가격 상승과 결합되어 첫 주택 구입자들에게 다음과 같은 불안을 야기할 수 있습니다. 주택이 손이 닿지 않는 곳이 되었는지 여부.

 

일부는 가격이 계속 빠르게 상승할 것이라고 걱정할 수 있고, 다른 일부는 모기지 이자율 상승 에 대해 걱정할 수 있습니다 .

 

"기다려야 하나, 아니면 지금 사야 하나?" 장래의 주택 구입자들이 직면한 수수께끼는 언제 구입하느냐의 문제만이 아닙니다. 그들의 소득 수준을 감안할 때 그들이 감당할 수 있는 집의 유형도 그들의 마음의 최전선에 있을 것입니다.

 

아파트에 대한 높은 수요

지난 2년 동안의 모든 4개 방 및 5개 방 재판매 거래를 가격별로 순위를 매겼을 때, 중간 재판매 균일 가격은 2021년과 2022년에 각각 S$483,000 및 S$509,813로 추산되었습니다.

 

이러한 가격은 여전히 ​​합리적이지만 HDB 재판매 가격 지수는 2020년 2분기 이후 9분기 연속 24.6% 상승했습니다. 이는 세심한 주의와 모니터링이 필요합니다.

 

구매자의 주택 수요 는 결코 문제가 되지 않습니다.

 

신규 BTO(Build-to-Order) 아파트에 대한 수요도 만연하여 이러한 아파트의 전체 신청 건수는 2018년 38,500건에서 2020년 87,800건으로 두 배 이상 증가했습니다. 이는 2020년 첫 주택 소유자가 주도했습니다. 55,300개의 BTO 응용 프로그램에 대해

 

HDB는 수요 압력을 완화하기 위해 BTO 공급을 강화하고 있으며 2021년에서 2025년 사이에 최대 100,000채의 신규 아파트를 출시할 계획입니다.

 

다른 가격대의 새 아파트도 지난 2년 동안 섬 전역에 출시 되어 중간 BTO 가격을 2021년 S$464,806에서 2022년 S$435,750로 약간 낮추었습니다.

 

이 가격이 손에 닿지 않습니까? 잠재 구매자, 소유자 및 분석가 사이의 견해는 다양하고 혼합되어 있을 수 있습니다. 위의 질문에 답하기 위해서는 주택 구입 가능성에 대한 객관적인 측정이 필요합니다.

 

소득이 주택 가격을 따라잡았습니까?

소득 대비 가격 비율은 주택 소유 를 선호하는 국가에서 주택 구입 가능성을 측정하는 적절한 척도입니다 .

 

2001년과 2021년 사이에 가격 대비 소득 비율은 BTO 시장에서 3.33에서 4.07로, HDB 재판매 시장에서 3.98에서 4.23으로 증가했습니다.

 

숫자를 맥락에 맞게 표현하자면, 이는 일반적인 가정에서 2세대 동안 주택 구매자가 방 4개 또는 5개짜리 새 아파트를 구입하기 위해 현재 약 4년의 소득을 축적해야 한다는 것을 의미합니다. 이는 부모가 20년 동안 3.3년 전에. 

 

이 수치는 주택 구입 가능성이 극적으로는 아니지만 지난 20년 동안 감소했음을 보여줍니다. 정부의 다양한 주택 보조금 이 포함 된다면 경제성은 더욱 향상될 수 있다 .

 

2021년 민간 비 토지 주택과 토지 주택 의 가격 대비 소득 비율은 각각 12.74와 31.07이었습니다. 이는 구매자가 개인 콘도 및 아파트를 구입하려면 최소 13년, 토지 주택을 구입하려면 31년 동안 저축해야 함을 의미합니다.

 

이 구매자들은 사유 재산을 감당할 수 있도록 재정적으로 확장될 것입니다. 그러나 그들은 BTO나 비슷한 크기의 아파트 재판매에 대해 편안하게 지불할 여유가 있었습니다.

 

정부 보조금과 보조금을 고려하면 HDB 주택 소유는 여기 싱가포르의 대다수에게 실현 가능성이 높습니다. 프라임 위치 주택을 선택하더라도 가격 대비 소득 비율은 여전히 ​​​​비토지 사유 재산의 절반 미만입니다.

 

부동산 가격 상승의 원동력은 무엇입니까?

더 많은 결혼 , 사적 공간 의 필요성 , 시장의 주택 수요를 밀어 올리는 자본 유입과 같은 사회 경제적 요인의 합류가 있습니다. 대유행으로 인한 공급 지연은 또한 단기적인 수급 불일치를 악화시켰을 수 있으며, 이는 폐쇄가 해제된 후 주택 가격이 분기 연속으로 급등하게 했습니다.

 

팬데믹 기간 동안 국경 폐쇄는 자재 비용을 증가시켰고 건설 산업의 노동력 부족을 촉발 하여 민간 및 공공 주택 시장의 신규 프로젝트를 지연 시켰습니다. 그 이후 상황은 개선되었지만 건설 능력은 아직 팬데믹 이전 수준으로 돌아가지 않았습니다.

 

정부가 정부의 토지 매각을 통해 공급을 늘리고, 다양한 냉각 조치를 통해 수요를 억제하는 방식으로 개입할 수 있지만, 외부 세력이 시장을 왜곡하는 것을 막는 것은 더 어려울 것입니다. 우크라이나의 전쟁으로 인한 인플레이션 , 에너지 비용 상승 및 임박한 금리 인상은 주택 시장 사이클을 탈선시킬 수 있는 잠재적 역풍 중 하나입니다. 

 

새로운 주거 문제

경제성을 넘어 오늘날의 정책 입안자들은 초창기와는 크게 다른 인구와 싸워야 합니다. 증가하는 독신 인구, 저출산 및 고령화 인구와 같은 인구 통계학적 변화로 인해 발생하는 문제를 해결하려면 업계 이해 관계자를 수용하는 다학문적 접근 방식이 필요합니다 .

 

소비 및 투자 패턴이 다른 싱글의 증가하는 요구를 충족시키기 위해 기존의 가족 중심 주택 정책을 어떻게 수정합니까?

 

2030년까지 더 많은 거주자가 65세에 도달할 것이라는 점을 감안할 때 Lease Buyback Scheme, Silver Housing Bonus(SHB) 및 더 많은 2룸 Flexi 유닛을 포함하여 고령 주택 소유자 및 퇴직자를 위한 주택 옵션을 확대하는 것이 시급합니다.

 

인구 고령화 속 에서 더 많은 노인들이 집 근처에서 돌봄 지원이 필요할 수 있습니다. Kampung Admiralty , Bukit Batok West의 Community Care Apartments 및 파일럿 Queenstown Health District는 노인 거주자 를 위한 활동적이고 건강한 노화를 촉진하는 새로운 주택 유형을 제공합니다 .

 

이러한 새로운 주택 서비스 및 요구 사항에 대한 수요를 충족하려면 공금에서 더 많은 재정 자금이 필요합니다. 제한된 자원을 감안할 때 정책 입안자는 노인 거주자를 위한 맞춤형 주택 수요를 제공하는 것과 주택 수요가 여전히 대중에게 다가갈 수 있도록 보장하는 것 사이에서 균형을 유지해야 합니다.

 

주거 열망은 싱가포르에서 사회적 이동성을 촉진하는 데 도움이 되는 사회적 지렛대 중 하나였습니다. 처음 주택을 구입하는 사람들은 주택 시장을 놓치는 것을 두려워할 수 있습니다. 금리 인상 및 2023년 경기 침체 가능성과 같은 최근 사건이 그러한 두려움을 무색하게 할 수 있습니다.

 

그러나 그들은 어떤 희생을 치르더라도 자신의 주거 꿈을 쫓지 말아야 합니다. 재정적 수단 이상으로 주택 비용을 늘리는 것은 시장 업사이클이 방향으로 역전될 때 큰 타격을 입을 수 있습니다.